L’expropriation, c’est quoi ?

L’État ou les collectivités publiques ont besoin de propriétés pour mettre en place leurs différents projets de construction. Il existe plusieurs moyens de se procurer l’espace nécessaire en fonction des circonstances. Dans certains cas, la personne publique peut recourir à l’expropriation qui est une procédure à la fois longue et complexe. Elle nécessite la prise en compte de nombreux paramètres et implique des démarches plus ou moins chronophages.

L’expropriation : l’expertise d’un avocat dans le cadre de la procédure

Le recours à l’expropriation par une personne publique a un caractère contraignant pour les personnes physiques ou morales qui en font l’objet. De manière concrète, avec cette démarche, l’État est en mesure de déposséder de son bien immobilier une entreprise ou un particulier. Cela est fait moyennant une indemnisation qui doit normalement être proportionnelle à la valeur du bien.

Étant donné que cette mesure porte atteinte au droit de propriété, elle ne peut être valide ou légale que sous certaines conditions. Premièrement, il faut que la personne publique ait tenté une démarche d’acquisition amiable. Autrement dit, l’État ou la collectivité territoriale doit d’abord avoir fait en sorte que la cession du bien soit volontaire. Elle doit exposer ses intentions et son offre au propriétaire. Si ce dernier l’accepte, alors la procédure d’expropriation n’est plus nécessaire. Dans le cas contraire, elle devient inévitable.

Deuxièmement, pour que le processus aboutisse, il faut qu’il y ait une bonne justification. En d’autres termes, la personne publique doit avoir une raison valable et suffisante pour convoiter le bien immobilier. Dans la plupart des cas, le motif est l’initiation de projets d’utilité publique comme la création des zones industrielles ou de lotissements communaux.

Pour finir, l’atteinte à la propriété de la personne expropriée ne doit pas être disproportionnée par rapport à l’objectif à atteindre. C’est uniquement lorsque ces trois conditions sont réunies que le recours à l’expropriation est permis.

Une démarche en plusieurs phases

Lorsqu’une collectivité territoriale entame une procédure d’expropriation, celle-ci se déroule en deux grandes phases. Il y a une étape administrative et une autre judiciaire.

Phase administrative

La partie administrative de l’expropriation a pour but de démontrer l’utilité publique du projet. Cela est fait par le biais d’enquêtes (publique et parcellaire). Ces dernières sont assez minutieuses et peuvent s’étendre sur deux semaines. L’examen public part du dépôt d’un dossier constitué par la collectivité à l’endroit du préfet. Ce dossier sert de base à la procédure, mais aussi de source d’informations.

Autant dire que toute la suite de la démarche en dépend. C’est la raison pour laquelle, pour le monter, nous recommandons de faire appel à des experts du droit. Avec un avocat disposant des connaissances nécessaires, vous avez l’assurance que le dossier sera complet. Il doit notamment comporter :

• une notice explicative,
• un plan de situation du projet,
• la définition d’une zone regroupant les biens à exporter.

Une fois le dossier transmis et l’enquête ouverte, il en est fait état dans les journaux afin que le public soit informé. Ce dernier est même en mesure d’intervenir en faisant des observations dans un registre spécialement ouvert à cet effet. Toutes les informations disponibles sont donc prises en compte.

En parallèle de celle publique, une enquête parcellaire est menée auprès des propriétaires. Elle vise à recueillir leurs demandes et à connaître avec précision les biens concernés.

Phase judiciaire

La phase judiciaire, elle aussi, se déroule en deux temps. En premier lieu, il y a le transfert de propriété qui consiste à donner les droits sur le bien à la personne publique. L’accord amiable est toujours recherché dans un premier temps. Lorsque cela n’est pas possible, la collectivité ou l’État doit saisir le juge d’expropriation. Ce dernier prononce une ordonnance qui fait office de transfert de propriété.

À ce stade, en tant qu’exproprié, vous n’avez plus aucun droit sur la propriété. Il vous est donc interdit de la vendre, de la modifier ou de la donner dès que l’ordonnance vous est notifiée. En second lieu, la personne publique doit faire son offre d’indemnisation. Elle doit répondre à certains critères pour être considérée comme acceptable.

De manière générale, en tant qu’exproprié, elle doit vous permettre d’acquérir un bien similaire à celui dont vous perdez la propriété. Le montant minimum est celui correspondant à la valeur dudit bien. Il peut être majoré par d’autres indemnités. Dès la réception de l’offre de la personne publique, vous avez un délai d’un mois pour vous décider et faire connaître votre réponse. Dans ce cas également, parvenir à un accord est toujours préférable.

Si dès le début de la procédure, vous êtes contre l’expropriation, vous avez certaines possibilités pour la contrer. Il s’agit notamment de la contestation de la déclaration d’utilité publique du projet. Pour cela, vous devrez faire un recours en annulation devant le tribunal administratif. Dans cette bataille juridique, votre meilleur allié reste l’avocat spécialiste des opérations d’expropriation.

Aurélie Michel

Impliquée dans l’entrepreneuriat depuis plus de dix ans, je suis à la tête d’une entreprise française spécialisée dans l’optimisation de la communication d’entreprise. Mon attrait pour la finance transparaît dans la transmission de conseils et d’expériences que je partage au travers de mes écrits.