Comme pour tout autre bien immobilier, la vente d’un terrain à bâtir est soumise à une législation qui définit les normes à respecter pour que la transaction se déroule dans les règles de l’art. En dehors des précautions à prendre pour éviter les ennuis judiciaires, il est aussi important de connaître les spécificités de ce type de contrat et ce qu’il implique pour les deux parties.
Renseignez-vous sur les exigences de la loi Elan pour la vente de terrain à bâtir
Adoptée au Sénat le 16 octobre 2018, la loi Elan (loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) est un dispositif visant entre autres à faciliter l’accès au logement à tous, à protéger les plus fragiles et à simplifier les réglementations. Depuis son entrée en vigueur en 2020, les propriétaires de terrain à bâtir qui souhaitent vendre leur bien ont désormais une obligation à laquelle ils doivent se plier. Concrètement, l’article 68 de la loi stipule que tout vendeur d’un terrain à bâtir situé dans une zone de risque modéré à fort pour le phénomène de retrait-gonflement des argiles doit réaliser une étude géotechnique du sol.
Cette étude permet de connaître la nature du sol et d’apprécier sa sensibilité au risque de retrait-gonflement des argiles et à d’autres phénomènes géotechniques. Elle doit être effectuée par un bureau d’étude géotechnique qui se chargera de faire les prélèvements nécessaires sur le site pour des essais en laboratoires. À la fin de l’étude, un rapport est établi puis remis au propriétaire du terrain. Le rapport contient des précisions sur la nature des risques et sur les mesures à prendre si nécessaires pour maîtriser leurs conséquences.
Parmi tout ce que vous devez savoir concernant la loi ELAN, il faut noter que cette disposition permet de protéger les acheteurs de terrain à bâtir. Elle les protège contre les risques de sinistres pouvant occasionner d’importants dommages matériels et financiers lorsqu’ils ne sont pas détectés en amont.
Pour savoir si cette étude doit être impérativement faite, chaque vendeur est tenu de consulter le site Géorisques afin de vérifier si son terrain est situé dans une zone considérée comme à risque pour le phénomène de retrait-gonflement des argiles.
Certifiez la superficie grâce au bornage
Pour bien estimer un terrain et le vendre, il faut connaître sa superficie exacte. Cette dernière doit ensuite être certifiée par un bornage. Le montant du terrain est fixé en fonction de cette mesure, des aléas trouvés, du type de sol et des difficultés que l’acheteur pourrait rencontrer lors de la construction. Si votre terrain n’est pas encore borné, il est indispensable de le faire avant sa mise en vente.
En plus d’être une garantie pour l’acheteur en ce qui concerne la superficie du terrain, c’est également un moyen pour bien situer votre bien par rapport aux terrains voisins. Cette tâche doit être confiée à un géomètre-expert qui se chargera de convoquer tous les propriétaires des terrains proches et d’établir le procès-verbal d’abornement.
Effectuez les diagnostics de risques et de pollution
En fonction de la zone géographique dans laquelle il se trouve (zone de sismicité allant de 2 à 5, zone de radon de niveau 3, zone délimitée par un plan de prévention des risques miniers, naturels ou technologiques), un terrain à bâtir peut-être soumis à certains risques. Ces risques doivent être clairement définis avant la vente du bien par la réalisation d’un diagnostic ERP (État des risques et pollutions) afin que le futur acquéreur puisse en être informé.
Ce diagnostic donne des informations au sujet du niveau d’exposition du terrain à la pollution, aux risques de catastrophes naturelles, aux risques miniers et aux risques technologiques. Il a une validité de 6 mois et peut être établi par le vendeur lui-même avec l’aide ou non d’un diagnostiqueur.
La réalisation du diagnostic ERP lorsque le terrain se trouve dans une zone touchée par un des risques susmentionnés permet d’éviter plus tard des ennuis avec l’acheteur et la justice en cas de survenance d’une catastrophe.
Prenez en compte les autres spécificités de la vente
Dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, certaines subtilités sont à connaître pour éviter des ennuis lors du déroulement de la transaction. Elles sont relatives au compromis de vente et aux clauses suspensives qu’il peut contenir.
Signature du compromis et absence de rétractation
Le compromis de vente d’un terrain à bâtir est un acte signé devant le notaire et qui matérialise l’accord entre deux parties (l’acheteur et le vendeur). Toutes les modalités de la vente y sont incluses. Lorsque ce document est signé, l’acheteur ne dispose normalement d’aucun délai de rétractation (période durant laquelle il peut renoncer librement à l’achat) si le terrain est isolé, c’est-à-dire hors lotissement. Toutefois, les deux parties peuvent s’entendre pour insérer dans le compromis une clause qui accorde à l’acheteur un délai de 10 jours ouvrables à partir de la remise du compromis ou de sa notification pour se rétracter librement s’il le souhaite.
Les principales clauses suspensives
Les conditions suspensives sont des clauses insérées dans le compromis de vente et qui peuvent entraîner sa rupture. Dans le cadre de la vente d’un terrain à bâtir, elles sont généralement de deux ordres : l’obtention d’un prêt et celui d’un permis de construire. La première clause concerne l’acheteur qui peut conditionner l’achat effectif du terrain à l’obtention du financement de sa banque. En cas de non-obtention du prêt immobilier dans les délais fixés, il peut se retirer de la procédure d’achat.
La deuxième clause suspensive qui concerne également l’acquéreur conditionne l’achat du terrain à l’obtention d’un permis de construire. Le refus d’autorisation d’urbanisme par la mairie libère l’acheteur de tout engagement lorsque cette clause est insérée dans le compromis de vente.
