Si l’obligation de réaliser un diagnostic immobilier pour les logements anciens est connue de tous, on se demande bien souvent si la même chose s’applique aux logements récents. Les diagnostics immobiliers sont-ils donc obligatoires pour les constructions neuves ?

Diagnostics immobiliers : une obligation pour du neuf

Imposés par la loi Carrez, les diagnostics immobiliers ont pour but de garantir la sécurité des futurs occupants d’un logement.

Ainsi, pour la vente ou la location d’un bien immobilier, il est obligatoire de fournir une liste de diagnostics aux acquéreurs ou locataires. Cependant, le caractère obligatoire des diagnostics dépend du type de logement et de sa date de construction. Les immobiliers neufs auront moins besoin de diagnostics que les anciennes constructions. Toutefois, certains diagnostics restent obligatoires pour le neuf, parce qu’ils influent sur la valeur dudit bien ou sur la sécurité des habitants.

diagnostics immobiliers

Client ayant été tenu d’effectuer un diagnostic immobilier à Nîmes, dans le cadre de la vente d’un bien neuf

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la VEFA

On parle de vente en état futur d’achèvement (VEFA) lorsqu’un contrat lie un promoteur immobilier à un acquéreur. Ce type de contrat se déroule en deux temps. À la signature du contrat de vente, l’acheteur devient dans un premier temps propriétaire du sol et n’entre en possession du logement que lorsque les travaux de construction sont achevés. Il s’agit le plus souvent d’appartement, mais cela peut également porter sur les maisons individuelles.

La loi prévoit très peu de diagnostics immobiliers dans le cadre de la vente sur plan VEFA, puisque la cession s’opère dès l’achèvement des travaux. Le promoteur immobilier a donc l’obligation de fournir à la date de livraison de l’ouvrage, un diagnostic de performance énergétique (DPE), ainsi qu’un état des risques et pollutions (ERP).

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Obligatoire pour la vente d’un logement, les futurs acquéreurs d’un bien doivent recevoir le DPE avant toute signature. Valide 10 ans, il renseigne sur l’estimation de la consommation énergétique d’une habitation et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Au terme des 10 années de validité, un nouveau DPE doit donc être réalisé, avant une vente ou une mise en location.

L’état des risques et pollutions (ERP)

L’ERP fait également partie du dossier de diagnostics techniques. Il n’est obligatoire que lorsque le bien immobilier est situé dans une zone concernée par un plan de prévention des risques naturels (PPRN) ou par un plan des risques technologiques. Sa durée de validité est de 6 mois.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente d’un logement neuf

Contrairement à la vente sur plan VEFA, la vente d’une construction achevée nécessite un certain nombre de diagnostics immobiliers. En tant que vendeur, vous devez alors prendre en compte les dispositions de l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitat. Ce dernier stipule que l’acte de vente doit comporter :

  • le diagnostic de performance énergétique (DPE),
  • l’état des risques et pollutions (ERP),
  • le diagnostic termites (valable 6 mois pour les logements situés dans une zone géographique à risque),
  • l’information sur le risque de présence de mérules dans les zones prévues à l’article L. 133-8 du code de la construction et de l’habitation,

Lors de la vente d’un logement neuf, vous devez aussi réaliser un diagnostic loi Carrez. Né de la loi Carrez, il oblige le vendeur de tout bien immobilier en copropriété à faire état de la surface privative du lot mis en vente.

Les diagnostics immobiliers pour la location d’un logement neuf

Si vous êtes propriétaire d’un logement neuf que vous souhaitez mettre en location, vous devez également préparer les bons documents. La loi vous oblige à fournir plusieurs diagnostics dans le DDT, avant de mettre votre bien en location. Ces diagnostics doivent en effet être en cours de validité lors de la remise des clés au locataire. Il faudra donc annexer au contrat de bail, le DPE du logement loué, ainsi que les informations sur les éventuels risques naturels, sismiques ou technologiques.

Assurez-vous également d’y inclure le mesurage Boutin qui fait état de la surface habitable. De même que le mesurage Carrez dans le cas de la vente d’une construction achevée, il doit être présent sur le contrat de bail. Vous n’avez cependant pas l’obligation d’en faire un dossier à part à insérer dans le DDT.

Les diagnostics non obligatoires dans le neuf et la vente en VEFA

Certains diagnostics immobiliers relèvent d’un caractère obligatoire dans l’immobilier ancien, mais ne le sont absolument pas dans le neuf et la VEFA. Ce sont :

  • le diagnostic Amiante (ne concerne que la vente ou la location de biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997),
  • le constat de risque d’exposition au plomb (obligatoire pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1949, il ne concerne absolument pas l’immobilier neuf),
  • les diagnostics gaz et électricité (ne sont obligatoires que pour les installations réalisées depuis plus de 15 ans).

Il n’est donc pas nécessaire d’ajouter ces diagnostics dans le DDT d’un logement neuf ou en VEFA. En somme, le nombre de diagnostics à réaliser dépend de la situation géographique du logement, de son année de construction et de la date de ses installations électriques et gaz.

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