Une société civile immobilière désigne un statut juridique qui offre beaucoup de souplesse dans la gestion d’un patrimoine immobilier. Il est adopté par la plupart des investisseurs immobiliers français. Cette forme juridique présente plusieurs avantages (fiscalité, protection, capital libre, etc.), mais aussi quelques inconvénients (formation de création complexe, frais cachés, etc.). Il est important de mieux la comprendre avant de la choisir. Découvrez les points forts et les points faibles d’une société civile immobilière (SCI).

Définition d’une société civile immobilière

La société civile immobilière représente une entreprise de deux associés au moins. Ce sont eux qui assurent la gestion d’un ou de plusieurs biens immobiliers. Ces biens sont la propriété de l’entreprise. Les associés reçoivent chacun des parts sociales. Une société civile immobilière est à distinguer de l’indivision.

Les différents types de SCI

Les sociétés civiles immobilières sont subdivisées en cinq catégories à savoir : la SCI familiale, la SCI de gestion ou de location, la SCI construction-vente, la SCI d’attribution et la SCI de jouissance à temps partagé.

La SCI familiale

La SCI familiale est le type de SCI adapté à la gestion d’un bien ou d’un patrimoine familial. Elle est idéale pour préparer une succession. Elle est constituée des membres d’une même famille.

La SCI de gestion ou de location

Ce type de SCI est très connu et adopté. Il consiste à acquérir un bien immobilier à plusieurs, de le gérer ou de le mettre en location. Très souvent, il est utilisé pour faire fructifier un ou plusieurs biens immobiliers grâce à la mise en location.

La SCI construction-vente

Cette société civile immobilière est généralement utilisée pour acquérir un terrain, y construire un bien immobilier et revendre le tout afin d’en tirer des bénéfices. Son système de fonctionnement est différent des autres types de SCI.

La SCI d’attribution

Cette forme juridique consiste à prendre l’ensemble d’un immeuble puis de le partager entre les associés. Le partage se fait proportionnellement à la part sociale de chaque associé dans le capital de la SCI.

La SCI de jouissance à temps partagé

Le but de cette forme juridique est de partager entre les associés l’usage du bien immobilier.

Les caractéristiques d’une société civile immobilière

Une société civile immobilière est caractérisée par plusieurs éléments.

Un siège social

Une société civile immobilière doit avoir obligatoirement une domiciliation du siège social. Celle-ci se trouve à l’adresse du dirigeant de l’entreprise ou de l’un des actionnaires.

Un capital social

Chaque société civile immobilière doit disposer d’un capital social inscrit dans la rédaction des statuts. Il peut être fixe ou variable. Cependant, aucun montant n’est exigé pour constituer un capital social.

Les apports

L’autre caractéristique d’une société civile immobilière est les apports des associés. L’apport peut être en numéraire ou en nature. C’est l’apport de tous les associés qui constitue le capital social de l’entreprise.

Des associés

Pour constituer une société civile immobilière, il faut au moins deux associés, personnes physiques ou morales.

La prise de décisions

Le dirigeant d’une SCI est désigné par les associés. C’est lui qui s’occupe de la gestion quotidienne de l’entreprise. Quant aux prises de décisions, elles se font en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire.

Que choisir entre un capital fixe et un capital variable pour une SCI ?

À sa création, une société civile immobilière a le choix entre le capital fixe et le capital variable.

Très souvent, les SCI optent pour le capital social fixe. Ce dernier est mentionné dans les statuts de la société à sa création. Le changement du montant du capital se fait obligatoirement en assemblée générale. Il entraine aussi la modification des statuts préalablement rédigés.

Quant au capital variable, il offre plus de souplesse et de flexibilité. Lors de la rédaction des statuts, la société doit préciser un capital maximum et un capital minimum. Dans ce cadre, le créateur d’entreprise n’a pas besoin de modifier les statuts de la structure pour modifier le montant du capital. Le plus important, c’est de ne pas dépasser les limites du capital.

Par ailleurs, une SCI à capital variable garde la confidentialité de ses associés. Mais, si un associé souhaite quitter l’entreprise, il peut céder ses parts.

Pourquoi opter pour une société civile immobilière ?

Une société civile immobilière offre certains avantages très intéressants. Même si cette forme présente quelques inconvénients, son cadre légal reste très attractif. En adoptant cette forme juridique, les associés peuvent mieux organiser leurs relations de manière flexible.

L’un des principaux avantages d’une SCI est sa capacité à faciliter la constitution, la gestion et la transmission du patrimoine. En effet, les associés ont la possibilité de mettre en commun leurs moyens financiers. Ainsi, les coûts générés par le projet sont supportés par tous. De même, il est plus facile pour une association d’obtenir des financements bancaires.

En termes de transmission d’un patrimoine immobilier, une société civile immobilière présente plusieurs atouts. D’entrée de jeu, elle facilite la donation successive de parts sociales tous les 15 ans, en franchise de droits. De fait, les bénéficiaires peuvent devenir propriétaires au bout d’un certain nombre de donations, ce qui est difficile à faire en cas de détention « directe » d’un bien immobilier.

Concrètement, une SCI présente de nombreux outils juridiques qui répondent parfaitement aux besoins des associés : protection du partenaire, démembrement du droit de propriété lié aux parts sociales, création d’un holding, etc.

Avec une SCI, les associés sont libres de choisir leur régime fiscal. Généralement, les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu (IR). Dans ce cadre, elles ne déclarent pas leurs revenus et ne payent donc pas d’impôts. Toutefois, les associés ont aussi la possibilité de choisir l’impôt sur les sociétés (IS).

Il est bien de savoir qu’une SCI est une forme juridique qui permet d’éviter les conflits dus à l’indivision. Il figure dans les statuts de la société. La part et le droit de vote de chaque héritier y figurent également.

De même, les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés bénéficient d’une réduction d’impôts proportionnelle aux parts sociales des associés grâce à loi Scellier.

Les démarches liées à la transmission du patrimoine immobilier dans une SCI sont simplifiées. En effet, même si un associé lègue un bien immobilier à ses enfants, la gestion de ce bien sera conservée. La SCI sera toujours le propriétaire de l’immeuble et les parts de la société seront attribuées aux enfants. Ceux-ci deviendront aussi les gérants de l’entreprise.

L’autre chose intéressante avec la SCI, ce sont les frais de transmission du patrimoine immobilier qui sont allégés, car le barème de taxation des donations et le barème de taxation de succession sont identiques.

Par ailleurs, créer une SCI se révèle très bénéfique pour les investissements immobiliers. En effet, dans le secteur de l’immobilier, une SCI facilite la mise en commun des capitaux et des moyens financiers, ce qui augmente les capacités financières des associés. Les statuts d’une SCI facilitent également l’obtention des financements externes notamment les prêts bancaires.

Voici un tableau récapitulatif des avantages à créer une SCI :

Souplesse
Cadre légal peu contraignant permettant aux associés d’organiser leurs relations de manière flexible Aucun investissement initial minimum n’est requis De nombreux montages sont possibles
Investir dans l’immobilier Permet de réunir des capitaux à plusieurs et de mutualiser les charges Facilite l’obtention de financements externes  
Protéger le patrimoine des associés Responsabilité des associés indéfinie, mais non solidaire entre eux (ils sont responsables proportionnellement au montant de leur apport) Responsabilité subsidiaire des associés : une action infructueuse contre la société est un préalable nécessaire  
Gérer et transmettre le patrimoine familial Faciliter la gestion et la transmission d’un bien immobilier au sein d’un couple Organiser une indivision entre héritiers Organiser la transmission d’un patrimoine immobilier familial
Faciliter la gestion du patrimoine professionnel Loger les biens immobiliers nécessaires pour l’exercice de son activité pro dans une SCI peut présenter certains avantages Arbitrage nécessaires afin d’identifier s’il est préférable de conserver les biens immobiliers professionnels à l’actif du bilan ou de les loger dans une SCI  
Avantages fiscaux Liberté de choix dans l’imposition des bénéfices : impôt sur les revenus (IR) (catégorie des revenus fonciers) pour les associés-personne physique ou impôt sur les sociétés (IS) sur option Une analyse patrimoniale permet d’arbitrer entre les deux solutions possibles selon vos objectifs  
Simplifier la cession ultérieure de l’immeuble Cession des parts sociales et non de l’immeuble directement : l’intervention d’un notaire n’est pas requise Droits de préemption urbains restreints  

 

Quelques points faibles d’une SCI

Comme toute forme juridique, une SCI présente quelques limites.

Plusieurs démarches pour créer l’entreprise

La complexité de la procédure de création d’une SCI est l’une de ses limites. Les démarches à effectuer sont :

  • la rédaction des statuts établissant les règles de fonctionnements de la SCI et les règles entre associés ;
  • la publication d’une annonce légale avant l’immatriculation au greffe ;
  • l’immatriculation de la société chez le greffe ;
  • la déclaration des bénéfices effectifs.

Ces démarches sont très complexes à réaliser surtout si les associés sont des novices. Toutefois, plusieurs services de création d’une SCI sont désormais disponibles en ligne. Ils sont pratiques pour réaliser toutes ces démarches.

Organisation des assemblées générales annuelles

Chaque société civile immobilière est obligée d’organiser tous les ans une assemblée générale pour approuver les comptes de l’entreprise. Le dirigeant de la SCI doit organiser au moins une fois par an une AG à laquelle il doit convoquer tous les associés. Un PV d’assemblée générale doit être produit et consigné dans un registre prévu à cet effet.

Des obligations comptables et fiscales

Les SCI qui optent pour l’IS sont tenues d’avoir une comptabilité pour leur activité. Même si le nombre de transactions est réduit, l’entreprise doit garder la trace de sa comptabilité et l’envoyer au greffe chaque année. C’est surtout l’inconvénient de l’option pour l’IS.

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